“政策‘强’刺激、价格‘深’调整、信心‘逐’恢复、成交‘保’平稳。”
谈及2024年的广州楼市时，合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云用这20个字概括了市场走势。
广州市住房和城乡建设局发布的数据显示，2024年广州房地产市场呈现“前低后高”趋势。尤其是9月26日，中央政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”后，市场迎来了转折点。
2024年广州全市住宅交易面积为1734.6万平方米，同比上升3.8%。其中，一手住宅网签面积809.27万平方米、同比下降3.7%，但降幅较三季度末收窄17个百分点；二手住宅交易登记面积925.33万平方米，同比增长11.3%，涨幅比三季度末增加了1.6个百分点。二手住宅交易登记面积占住宅市场成交总量的53.3%，首次超过了一手住宅。
截至12月末，全市一手住宅去库存周期16个月，比去年末缩短0.6个月，较三季度末缩短3.4个月。
“2024年四季度以来，市场流速明显提升，活力明显增强。”广东保利城市发展有限公司副总经理陈子迅表示，作为头部房企，保利对房地产后市持乐观态度。他预计，2025年将继续处于底部盘整阶段，量价可能出现小幅下滑，但市场有望在2025年内实现完全触底。
楼市限购全面退出舞台
2024年，广州楼市相继出台了多项利好政策，力度空前。其中最为标志性的是自9月30日起，历时14年的限购全面退出舞台，广州成为全国首个解限的一线城市。
在此之前，广州已先后两次松绑限购政策，但此次全面放开限购，加上“止跌回稳”强信号，以及一系列利好措施的出台，迅速点燃了市场信心。
多位项目负责人表示，2024年国庆“黄金周”期间，售楼部人气高涨，不仅有许多此前被限购政策挡在门外的新客户，也有原本处于观望阶段的老客户。几天的成交量便超过了前3个月的总和，久违的购房潮重现。
通过采访多位购房者及市场走访发现，在首付下降、利率处于历史低位、税费减免等多重政策利好的推动下，购房成本持续降低。叠加此时房价处于低位，使得一直观望的购房者信心逐渐恢复，纷纷加紧看房并开始出手，推动了2024年四季度市场的回暖。
中指研究院监测数据显示，2024年12月广州新建商品住宅成交规模约120万平方米，环比增长约四成，同比增长约70%。从各区域表现来看，增城区、番禺区、白云区成交套数位居全市前三，占比全市约49%。
广州房地产中介协会所发布数据则显示，受契税优惠等利好政策推动，2024年12月，广州市二手住宅网签11494宗、117.16万平方米，环比分别增长0.67%和5.56%，同比分别增长17.33%和17.83%。
“以价换量”
虽然政策刺激带动了购房需求的回升，但广州楼市的价格依然处于深度调整期。
国家统计局数据显示，截至2024年11月，广州一二手房的价格已分别连续下跌18个月和19个月。
广东中原地产项目部总经理黄韬表示，尽管2024年四季度出现翘尾行情，但从整体市场表现来看，只能算是符合预期，并未带来太大的惊喜。由于受经济环境影响，房价依然会在低位徘徊一段时间。尤其是一些郊区的楼盘，2024年价格下调幅度已达20%以上，即便是市区优质地段的项目，降价幅度也普遍达到10%左右。面对激烈的市场竞争，开发商纷纷选择“以价换量”。
业内人士分析称，2024年以来，许多楼盘已经历多轮降价，这也是无奈之举。2024年1~3季度，市场持续低迷，开发商只能通过降价来吸引原本处于观望的客户。即使四季度市场有所回暖，开发商为了年底冲业绩，推出了一些特价单位，优惠幅度甚至比“国庆”期间还要大。
一手房市场的价格“内卷”在新盘定价上也得到了充分体现。
“更高的户型使用率，更低的价格。”某新盘的操盘手表示，当前新盘的定价趋于保守，首开价格一般会低于周边在售楼盘，力求第一波去化顺利，否则后续降价就更难以吸引客户。
尽管如此，中原研究发展部数据显示，2024年广州新房首开/加推去化率为13%，同比下降7个百分点。首开去化率超过40%的项目仅占全年开盘项目的7%，大多数项目的去化率集中在10%~20%。
这表明，一方面，2024年市场深度调整，客户入市态度整体偏谨慎，市场成交能力收缩；另一方面，项目之间的价格和产品竞争异常激烈，房企面临较大蓄客压力，开盘信心不足。加之大量二手“次新房”挂牌，进一步稀释了客户集中度，导致2024年红盘、爆盘项目减少。
与此同时，二手房放盘量仍高企，已突破18万套。许多业主在政策利好下，主动大幅让利促成交易，尤其是一些投资客较多的板块，价格已回落至七八年前的水平。
黎小姐在2024年12月底卖掉了黄埔区知识城板块一套80多平方米小三房，哪怕不算利息等成本，与2018年买入时的价格相比，依然亏损近30万元。
“知识城的价格这两年降得太厉害了，同小区有200多套房源放盘，竞争非常激烈，周边新房不断增加，若不降到小区最低价，买家根本不会理你。” 黎小姐无奈地表示，当初买入价大约是2万元/平方米，2021年高峰期二手成交价一度超过3万元/平方米，而如今成交价仅为1.6万元/平方米。
黎小姐的经历，正是二手房市场的缩影。尤其在黄埔区、南沙区等泡沫较为严重的区域，今年多数板块的楼价跌幅超过了20%。即便是市区的二手房，也受到一手房高使用率产品的冲击，不得不降价以提高竞争力。
不过，大幅让利也带来了可观的成交量。2024年四季度，广州二手住宅交易量连续3个月突破万套，这意味着9月底出台的新政效应仍在持续。
中原研究发展部数据显示，2024年广州二手住宅共成交109,335套，同比微增0.3%，成交量已高于2022年和2023年的水平。
土地市场出现积极变化