这两日上海二手房市场热度依旧高涨，从 2024 年 11 月 19 日至 2024 年 11 月 23 日期间，带看人数出现显著变化。初始带看人数为 2234 人，随后增长至 14731 人，增幅高达 559.36%，如此迅猛的增长态势充分展现出上海二手房市场强大的活力与吸引力，成为当下房产领域备受瞩目的焦点现象。以下是我根据线性回归模型简易推算的数据。
全国出生人口与上海二手房房价的复杂关联与深远启示
一、引言
在当代中国经济与社会格局的宏大画卷中，上海作为国际化大都市和经济发展的前沿阵地，其二手房房价走势一直备受瞩目。与此同时，全国出生人口的变化趋势也深刻反映着国家人口结构与发展态势的演变。探究这两者之间的关联，不仅有助于深入理解上海房地产市场的内在逻辑，更能为城市规划、人口政策以及经济可持续发展战略提供极具价值的参考依据。
二、数据呈现与初步趋势分析
（一）全国出生人口数据变化
自 2014 年始，全国出生人口数据彰显出颇为显著的波动下挫态势。2014 年，全国出生人口达 16870000 之众，彼时相对稳固的人口出生规模，在一定程度上尚且支撑着社会对于未来劳动力市场与消费市场的乐观期许。然而，至 2015 年，出生人口滑落至 16550000 人，这一虽细微却不容小觑的下降趋向初露端倪，昭示着人口结构转型的悄然逼近。伴随时间的流转，2016 年出生人口短暂回弹至 17860000 人，此般波动或许与当时特定的人口政策之调整，抑或社会经济因素的短期激励有所关联。但其后，自 2017 年的 17230000 人起始，又持续且颇为陡峭地下滑，2018 年为 15230000 人，2019 年进一步缩减至 14650000 人，2020 年降至 12000000 人，2021 年为 10620000 人，2022 年为 9560000 人，2023 年为 9020000 人，直至 2024 年的 预测8580000 人。这一连串数据的持续下挫，明晰地勾勒出全国人口出生局势日趋严峻的实态，折射出诸如生育观念之转变、经济压力的递增、社会福利体系尚待完善等诸多方面深层次要素对家庭生育决策的综合作用。
（二）上海二手房房价走势
在同一时期，上海二手房房价宛如一部波澜起伏的经济乐章。2014 年，上海二手房房价处于相对高位且较为稳定的水平，每平米约 45000 元，这一价格水平既反映了上海作为国际化大都市的经济吸引力和房地产市场的成熟度，也在一定程度上体现了当时人口结构与经济发展的相对平衡状态下的住房需求与供给关系。自 2015 年起，房价开始了其复杂的波动历程。2015 年房价维持在一定水平，而后在 2016 - 2023 年期间经历了较为显著的波动上升阶段，在 2023 年达到每平米约 68319 元的阶段性高点。这一上升趋势背后，是上海城市经济持续发展、基础设施不断完善、就业机会丰富吸引大量人口流入等多种因素共同作用的结果。然而，到了 2024 年，房价出现回落至每平米 57721 元，这一回落现象可能预示着房地产市场在经历长期上涨后的调整需求，也可能是人口结构变化、经济发展新趋势以及政策调控等多种因素综合作用下的市场反应。
三、关联因素深度剖析
（一）人口增长对房价的潜在支撑与压力
长期需求基础
从宏观经济学的角度来看，人口增长尤其是处于购房适龄阶段的人口增长，是房地产市场长期需求的重要基础。在全国出生人口相对稳定且呈增长态势的时期，上海作为具有强大经济辐射力和就业吸纳能力的一线城市，吸引了大量外来人口流入，其中不乏为了长期定居而产生购房需求的人群。这些新增人口的住房需求在一定程度上支撑了上海二手房房价的稳定与上升。例如，在 2014 - 2016 年期间，尽管全国出生人口已经开始出现波动，但前期积累的购房适龄人口以及上海城市魅力吸引的外来人口，共同维持了房地产市场的热度，使得房价在一定范围内波动上升。
未来需求预期转变
然而，随着全国出生人口的持续下降，上海房地产市场面临的长期需求预期发生了深刻转变。从长远来看，购房适龄人口的逐渐减少意味着未来住房需求的增长动力将逐渐减弱。以 2020 年之后出生人口的显著减少为例，按照人口成长周期推算，20 年后左右这一批人口将进入购房市场，届时上海二手房市场可能面临需求相对不足的局面，从而对房价产生下行压力。这种人口结构的变化犹如一股暗流，在房地产市场的深处悄然涌动，逐渐改变着市场供需的长期平衡关系。
（二）房价对人口的吸引与排斥效应
经济机会与人口集聚
上海较高的二手房房价水平，在一定程度上反映了城市的经济活力和资源集聚程度。高房价往往伴随着丰富的就业机会、优质的教育资源、先进的医疗设施以及多元化的文化娱乐环境等。这些因素对于追求高品质生活和职业发展的人群具有强大的吸引力，尤其是对于那些具有较高学历和专业技能的人才。在全国范围内，许多人愿意前往上海打拼并寻求长期定居，尽管面临高房价的压力，但他们期望能够在这个城市中实现个人价值并为子女创造更好的发展条件。例如，在 2016 - 2023 年房价上升期间，上海的科技创新产业蓬勃发展，吸引了大量科技人才涌入，这些人才的流入不仅为城市经济发展注入了新的活力，也在一定程度上支撑了房地产市场的需求。
生活成本与生育决策
然而，高房价带来的高昂生活成本，尤其是住房成本，也成为了许多家庭生育决策的重要制约因素。对于上海本地居民以及计划在上海定居生育的外来人口而言，购房或租房的巨大经济压力使得他们在考虑生育子女时不得不谨慎权衡。高额的房贷或房租支出可能占据家庭收入的相当大比例，这不仅限制了家庭在子女养育方面的经济投入能力，如教育、医疗、生活品质提升等方面，还增加了家庭的经济风险和心理压力。从数据来看，在房价快速上升阶段，上海的出生人口并未呈现与之相应的增长趋势，反而在全国出生人口下降的大背景下也逐渐减少，这在一定程度上表明高房价对生育意愿产生了抑制作用。
四、基于 OLS 回归模型的量化分析
为了更精确地探究全国出生人口与上海二手房房价之间的关系，我们构建了普通最小二乘法（OLS）线性回归模型。在这个模型中，将上海二手房房价设定为因变量，全国出生人口作为自变量进行分析。
（一）模型拟合优度与显著性
R - squared 与 Adj. R - squared
模型的 R - squared（决定系数）值为 0.443，这意味着自变量（全国出生人口）能够解释因变量（上海二手房房价）约 44.3% 的变化。虽然这表明全国出生人口与上海二手房房价之间存在一定的线性关系，但仍有超过一半的房价变化无法由出生人口单一因素来解释，说明上海二手房房价受到多种复杂因素的综合影响。Adj. R - squared（调整后的决定系数）为 0.381，考虑了模型中自变量的数量，进一步对拟合优度进行了调整，其值略低于 R - squared，再次验证了模型虽然具有一定的解释力，但并非能够完全涵盖房价波动的所有原因。
F - statistic 与模型整体显著性
F - statistic（F 统计量）为 7.148，对应的 Prob (F - statistic) 为 0.0255，小于 0.05 的显著性水平。这一结果表明整个模型在统计上是显著的，即全国出生人口作为一个整体因素对上海二手房房价有着不可忽视的影响，至少证明了两者之间存在某种程度的因果关联，而非单纯的随机关系。