今年对于很多人来说，一定是迷茫焦虑的一年，因为很多问题，我都能感受得到。
XXX的房子还能买吗？
XXX有一套房子，现在挂牌价很低，要不要割肉卖了？
明年行情到底会不会好啊？
明年房价会回暖吗？
当然，还有一些纯属是宣泄情绪的，也能感受到大家的心情是比较焦灼的。
今天开始，我们会不定时挑选大家提问的一些问题，给到很多有同样疑惑的朋友，一点思路吧。
也可以找到一个情绪的发泄口吧。
希望有些思路可以给大家拨开云雾，可能你会更知道，当下的自己应该怎么做好决定。
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Q：明年经J会不会变好啊？
A：每年年底，问这个问题的朋友就特别多。
其实这是一个预言家式的问题，没有人能精准回答，更多是通过分析给到大家答案。
我直接说观点吧，不敢说会变得多好，但至少不会比今年差。
简单说一下我的结论：
1、出口压力增大，我们会默认RMB适当贬值去对冲。
2、继续扶持房地产，因为它是所有行业当中非常重要的支撑力
3、推动国内的消费升级，会是2025年的主旋律，出口-投资-消费，后面2个会是2025年的重点，预计cpi会往1%去提。
4、出口方面，会转向其他国家的补齐，钱凯港的通航就是最好的说服力。
5、增量政策会持续出，毋容置疑，越难越要出招，赤字规模会提高，预计4%-5%之间，今年提的很多招数，会加快落地。包括收储和城中村改造拆迁，速度会加快。
6、拉动zi本市场的稳定和上涨，只有赚钱效应出现，才会有更多人参与，才会有更多活钱涌入。
现在的市场问题是什么，是活钱不流通，M2的货币总量早就到309万亿了，但活钱没出来，所以大家体感才难。
接下来企业不投资、居民不消费，就会换个主体来投资来消费，不管谁消费，只要活钱到市场。
大家感受到钱能有机会生钱，大家感受到纸币在手里的购买力贬值之后，自然就会愿意消费的。
以上这些，是我的看法，我认为难不是坏事，反而是好事。
建议大家有一种凡事皆有利于我的心态，难才会有解决的可能性，最怕的是温水煮青蛙，等反应过来都被煮熟了。
现在反而是有点预期和希望的，至少态度上，救市的基调是非常明确的。
我们普通人跟不管是观望还是出手，都无法影响趋势，就不如是静观其变，静待机会。
行情好不好，我们该有的风险和防守意识都是要有的。
2
Q:2025年楼市是全面回暖，还是再跌20%？
A：这个话题是我看到所有问题中，最有表达欲的。
首先这句话问出来，就有点站不住脚跟。
因为答案就是都不可能。
各位，我们心理都有数吧，你觉得2025年楼市就会全面回暖吗？
不可能的。
可是你说再跌20%。我也不认可。
我们楼市当下最大的问题是什么，在我看来是2个，一个是债务压力过大，一个是库存量太大。
对应的就是解决的2个主要措施：化债和去库存。
这5个字，大家应该反复看过几次了。
化解地方债务，置换地方隐性债务。
利用收储和城中村改造拆迁，减少市场的库存。
只要明年，这2个动作的速度够快、资金到位，其实楼市问题就会被慢慢解决。
只不过在这个过程中，大家要重新思考的问题是：
化债是化解风险，腾出空间给地方去进一步发展，你觉得很多地方还会再走一次土地财Z吗？那等于继续背债。
大概率是不可能的，所以有些城市，化Z就真的是置换地方Z务风险而已。
但对于另外一些城市而言，化债之后释放的空间，是很大的，债务压力解决后，经济实力强的城市，触底反弹的机会就会越大。
明年，就是城市分化落地的关键一年。
过去我说的再多，可能不如大家感触一次来的深刻。
很多人问我山东淄博好不好，青海西宁如何，江苏泰州、江苏徐州如何如何。
说明这些朋友依然对楼市的未来不够坚定，每个城市在新一轮楼市缓慢复苏所经历的周期是不一样的。
只有市场上的库存量快速减少，触发了库存周期的警戒线之后，价格才会开始涨上来。
这个时候，你就要清晰考虑：
1、你所在的城市，现在有在收储、城中村改造拆迁吗？
如果没有，那你所在城市去库存的速度是很慢的。
想要反弹的概率也就更低。
2、你所在城市当下，当下的库存周期到什么状态了。
近期北上广深、杭州、成都、南京其实成交量是很不错的，如果能继续持续个3-4个月，那价格反弹的机会很大。
相反，还有一些城市的挂牌量还在涨，成交也不温不火，这批城市就没必要入场了。
3
Q: 问题有点长，直接看下图吧
A：我发现这个问题还挺典型的，所以想拿出来回答一下。
这个问题我想拆开2方面来说，第一个是买房人太少。第二个是大量的二手房没有出售，来解答这个粉丝的问题。
我认为不是买房人太少，而是大家没看到上涨，所以不敢买。
如果今天我说，只要买房就涨，只要买房就能赚钱，我相信很多人借钱都要买。
所以不是买房人太少，而是买房赚钱的不确定性被打破，多数人转为观望去了。
其次，说到人太少这个话题，很多人喜欢拿来攻击楼市，很多人认为人口负增长之后，没人买房了。
其实我也分析过非常多次，如果人口负增长=房价不能涨，那韩国、日本、美国等一系列发达国家的房价就应该下跌。
现在房价最高的，应该是生育率最高的印度和非洲地区，所以真的，不要再被人口负增长=房价不能涨所混淆了。
房价上涨，不遵循人口下跌的逻辑的，关键还要看市场的货币体量。
再者，回答一下大家都有房，都买过了。
这句话就和大家都有智能手机了，为什么大家还是对最新款这么热衷？
之前华为三折屏手机又掀起了一波抢购热，为什么要去抢呢？
不是人人都有手机了吗？很简单的逻辑，因为人人都有置换、升级的需求。
一个大国的产业需要迭代升级、居民的需求也需要，放在房子上也是一样的。
为什么今年提出第四代住宅，为什么很多城市开始去打造得房率120%、130%的产品？
就因为市场始终会存在置换的需求，很多人看到挂牌量激增，就以为这些人的现金流撑不住了，但实际上是很多人想趁着这个机会去置换。
所以需求一直存在，不是所有人都在大城市有房子，也不是所有人都在核心区有房子，也不是所有人都有第四代住宅。
最后一个，是大量的二手房没出售。
这点，实际上只要去库存动作落地就能解决。
今年是不是提出收储，开发商卖不掉的新房，地方收来做保障房。
然后最近是35城的城中村改造拆迁，现在扩大到300城，还是货币化安置的方式。
这些招数难道不是消耗现在市场上的存量吗？
话我不能说得太敏感，就你要想清楚，只要老板愿意加快收房的速度，实际上是可以做到的。
我们普通人真不用过于担心，你只需要考虑你自己所在的城市能不能被改造被拆迁，你有没有机会拿着货币去置换。
现在这个行情，你还看不明白吗？
不就是老板鼓励大家去做置换，去做升级吗？
现在这个行情，也是非常好的置换时机，好房子差房子都跌，5改2之后，买房卖房的手续费也来到历史新低。
如果你的房子已经发现自己买错了，那么接下来的1年的时间里，就是你最好的置换时机，一定要抓住这次的机会了。
尽快把三四线城市的房子，换到核心一二线城市，把郊区的房子换到核心区，把落后的房子置换成改善型住房。
那么如何判断，你关注的房子够不够优质？现在哪些城市的房子值得关注？